天津滨海新区土地制度改革 实行土地出让价格打包价

  乘车从天津开发区沿黄海路一路向北,驶过橘红色的彩虹桥,就正式进入中新天津生态城,这片昔日的盐碱荒滩正在成为一座初具规模的生态新城。仅用了短短几年时间,生态城便制定了国内外首套完整、可衡量的生态城市指标体系,完成了30平方公里征地拆迁和土地平整,起步区规模从3平方公里扩大到8平方公里,超额完成了“5年形成社区”的预期目标。


  这是新区依法依规利用盐碱荒滩的典型范例,新区土地管理制度改革正是这片区域迅速发展的基本制度保障。


  土地是发展之基,通过市场配置,实现公平公正、集约节约利用土地资源是土地管理体制改革的目标。处于工业化、城市化快速发展阶段的滨海新区,规划面积达2270平方公里,但城镇建设用地规模仅为510平方公里。如何通过土地制度改革,破除约束土地有效利用和保护的体制机制,为新区未来发展预留空间,保障和促进滨海新区科学发展,成为滨海新区综合配套改革的重要内容之一。


  梳理四年来新区土地管理制度改革的经验,我们发现,以国家对滨海新区土地专项改革的要求为遵循,按照统一规划、依法管理、市场配置、政府调控、改革创新的原则,优化土地利用结构,改革土地管理方式,创新土地管理机制,努力形成耕地资源得到切实保护、各类建设用地得到切实保障、土地资产效益得到切实发挥的节约集约用地新格局,是滨海新区土地制度改革的基本思路和方向。


  “两规合一”护航开发开放


  土地管理制度改革,规划是龙头。新区正处于大开发大建设的关键时期,用地需求量大。如何既能有效满足近期建设用地需求,又能着眼未来,为远期发展预留空间,科学统筹规划,处理好保障发展与保护资源之间的关系?新区通过积极落实规划管理工作,建立土地规划计划管理新模式,以规划的权威性为土地管理制度改革保驾护航。


  据区规国局相关负责人介绍,在国土资源部和天津市的大力指导与支持下,滨海新区政府成立后,结合滨海新区城市总体规划,组织编制完成《天津滨海新区土地利用总体规划(2006-2020年)》,作为滨海新区土地利用的依据,有力地保障和支撑了滨海新区建设发展的用地需求。城乡建设用地规模从510平方公里扩展至676平方公里,同时还实施“每年一次评估调整、五年一次滚动修编”,实现了对土地规划的动态管理,增强了规划的宏观引导作用,保障了新区经济社会发展。


  新区还以创新的思路,积极研究推进城市总体规划、土地利用总体规划的“两规”结合,为实现城乡一体化规划体系和格局提供规划保障,实现保证近期建设项目用地需求与预留长远发展空间的有机统一,通过盐田等工矿用地的综合利用,提高指标使用效率。于是,新区开发开放攻坚战在规划先行中打响,在规划保障中如火如荼地推进,新区各类建设用地得到满足,为新区的经济社会发展提供了坚实的保障。


  “阳光交易”打造公平市场


  以管理体制改革为标志,新区作为区域发展的一个整体,强化土地的统筹利用、整体管控是进行土地管理制度改革的重要内容。从管理体制入手,以科学合理管控为目标,发挥土地的杠杆作用。新区在土地管理体制、出让交易制度等方面进行了大胆的改革与创新。


  随着滨海新区综合配套改革逐步深化,滨海新区土地整理储备管理体制改革得以稳步推进,其核心是建立“统一收购、统一整理、统一储备、统一交易”的滨海新区土地利用管理体制。新区组建了土地管理委员会,采取集中统一、民主决策的议事规则,对滨海新区范围内的土地出让方案、土地管理政策等进行集体审议或研究。通过土地管理委员会集中议事制度,新区科学统筹的土地开发利用,避免了过于分散的运作,导致土地利用效率不高、项目分散、产业重复的现象,避免了为招商引资自行确定优惠标准,区域地价差异较大的问题,初步实现了土地资源集中统一集约高效利用和优化配置。


  为了营造公平规范的土地出让市场,新区建立了土地集中交易机制,将每个月的10日定为土地集中交易日,集中发布土地出让信息。这一制度使企业可以在固定的时间里集中了解土地出让信息,公平、公正、公开竞价。透明出让条件,透明土地信息,营造了公平规范透明的土地出让市场。


  新区还实行土地出让价格“打包价”,明确出让土地的配套费用,使配套情况一目了然,提高了信息透明度。


  天津融创君澜项目总经理曾建伟告诉记者,土地集中发布制度的建立,使企业可以在固定的场所、时间里及时、全面地获得滨海新区全部土地交易信息,掌握市场变化,更好地给开发企业提供便利条件。也营造一种公平规范透明的土地出让市场。而实施“打包价”,也省却了很多麻烦,拿到土地时,就已经知道配套的情况。


  这种“保姆式”服务,不仅给企业带来了实惠,营造了土地市场公平竞争的氛围,还从源头上杜绝了权利寻租、幕后交易等产生腐败的土壤。


  “征转分离”保障项目用地


  当前,新区处于开发开放建设时期,如何保证重大项目及时落地?“土地征转分离”成为有力举措之一。


  据区规国局相关负责人介绍,在现行“转—征—供”三位一体的新增建设用地管理制度基本框架下,征地审批程序复杂、时间长。“土地征转分离”可结合农村城市化统筹安置农民的需要,将重点发展区域中近期建设项目用地涉及的集体土地先行征收,再根据建设需要和年度农用地(未利用地)转用计划指标情况,适时实施转用。这不仅有利于统筹、统一解决农民的补偿安置,保障项目及时用地的同时也避免了“边报边用”、“未报即用”违法用地的发生,也有利于避免出现大量批而未供土地。


  此外,针对新区开发开放建设初期基础建设项目多、用地需求量大的特点,天津市实行了用地指标“前期适当集中下达,后期相应核减”的管理模式。改变了以往按年度平均安排计划指标的方式,满足了近期建设对土地的需求。同时对全市建设用地指标统筹调剂,由按计划分配调整为按额度调控,形成了项目多的有保证,项目少的不占压指标的良性机制,提高了指标的使用效率,保证了项目的及时落地。


  集约节约 提高土地效益


  以规划为依据,以制度为保障,对于2270平方公里的土地,滨海新区通过改造提升、利用盐碱荒滩等方式,对每一寸都进行了“精耕细作”,实现了土地利用的集约节约,提高了土地利用效益。文首提到的中新天津生态城的建设,正是新区通过综合开发利用盐碱荒滩拓展新区发展空间,依法依规节约集约用地,开发“富矿”的典型范例。


  据中新天津生态城管委会建设局规划科负责人介绍,中新天津生态城规划区域内三分之一是废弃盐田,三分之一是盐碱荒地,三分之一是有污染的水面,土壤盐渍化程度高,属于水质性缺水地区。中新天津生态城启动开发建设之前,该区域污泥淤积、水质恶化、土地荒芜、土壤干裂,只有部分经济效益并不理想的小工厂和几乎没有经济效益的渔场。


  在这样一个资源约束条件下建设生态城,符合中新两国政府确定的不占耕地、在水资源短缺地区选址的原则,进一步提升了生态城建设的示范意义。


  在推进城乡建设中,新区也实现了土地利用的集约节约。


  王大爷原是茶淀镇茶西村人,现在已经是茶淀馨苑的居民。他告诉记者,按相关政策,他没有花钱就换到88平方米的楼房。以前家里有地,这次给了15万的占地补助,现在做保安每个月还能拿1000多元。已经做了几个月保安的他,每天早晨和以前的老邻居在小区里晨练,没事坐着女儿的车去转转,俨然已经习惯了城镇新生活。


  王大爷的幸福生活得益于示范小城镇建设,也是新区城乡建设用地增减挂钩(以下简称挂钩)试点的成功案例之一。滨海新区在推进城乡建设用地增减挂钩试点工作中,以示范小城镇(中心村)建设为龙头,全面推进农民居住社区、示范工业园区、农业产业园区建设,在优化土地利用结构,提高土地节约集约利用水平的基础上,改善农民生产生活水平,推进乡镇工业和现代农业发展。


  “新区科学编制了项目区实施规划和复垦规划,在归还周转指标的同时,将拆旧复垦区周边未利用地和一般农用地,与复垦区一并实施整理复垦,实现‘田、水、路、林、村’合理布局,提高土地综合效益。同时,适度安排废弃砖瓦窑等工矿用地和其他闲置建设用地复垦,进一步盘活农村存量建设用地资源,提高建设用地集约利用程度。”据区规国局相关负责人介绍,截至目前,各项目区拆旧复垦工作正按照计划稳步推进。新区正积极采取各项措施,狠抓复垦责任落实。


  通过深化土管理制度改革,新区的土地得到更强有力的统一管控,建设项目用地得以保障,老旧城区变了新颜,土地投资强度和效益进一步提高。一个强化政府土地统筹能力,创新土地管理机制,优化土地利用结构,促进土地利用集约节约的土地管理模式正逐渐形成,为滨海新区开发开放拓展出了可持续的发展空间。(记者 陈西艳)


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